Владимир Сосновиков

Многие уверены: раз банк одобрил ипотеку, значит он проверил квартиру и с ней всё в порядке. Это не так. В первую очередь банк проверяет не объект, а вас. Своего клиента, которому он даёт деньги в долг. Его задача понять, сможете ли вы эти деньги вернуть. Доход, долговая нагрузка, история платежей. И ещё ликвидность квартиры: получится ли её быстро продать, если вы перестанете платить. Это проверка рисков банка, а не ваших. Явные и серьёзные нарушения банк, конечно, заметит и ипотеку на конкретный объект не одобрит. Но на этом его участие заканчивается. Для банка всё просто: объект выбрали вы, а он только дал на него деньги. Поэтому банк не отвечает за застройщика. Если тот обанкротится и не достроит дом, ипотеку платить всё равно придётся. Банк не отвечает за подрядчика, который строит вам загородный дом. Не достроил, а платежи по ипотеке никуда не делись. И банк не отвечает за чистоту квартиры на вторичке. Наследники, которые объявятся через год, прописанные отказники от приватизации, невыделенные доли детей: всё это ваши риски, не его. Одобрение ипотеки означает только одно: банк поверил в вашу платёжеспособность. Проверять сам объект и всех, кто с ним связан, должен покупатель. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

Особняк на углу Невского и Мойки на самом деле комплекс из трёх зданий конца XVIII и начала XIX века. Главный дом построили для генерал-полицмейстера Петербурга Николая Чичерина. Архитектор Валлен-Деламот, автор Малого Эрмитажа и Гостиного двора. В начале XIX века здесь работал модный ресторан Talon. Сюда частенько заглядывал Пушкин, и ресторан попал в «Евгения Онегина». В первой главе герой «к Talon помчался», где его уже ждал друг Каверин. В середине XIX века все три здания выкупили купцы Елисеевы (те самые, что потом открыли Елисеевский магазин на Невском). Семья жила здесь до революции. Вензели «Е» и гербы на стенах появились уже при реставрации, в память о них. После революции в особняке открыли Дом искусств, где жили и работали писатели и поэты. К 300-летию Петербурга здание отреставрировали, и в 2003 году здесь открылся пятизвёздочный отель, позже Taleon Imperial Hotel. В 2025 году его продали на торгах за 4,4 млрд рублей в рамках банкротства. А теперь о главном разочаровании: атланты не исторические. Они появились при реконструкции в 2000-х. Но выглядят так, будто держат этот потолок с екатерининских времён. Раньше здесь был бар отеля, теперь кофейня. Зайти может любой, бронировать номер не нужно. Адрес: наб. реки Мойки, 59. Вход через массивные двери со львами. Подписывайтесь на самый большой блог о недвижимости Петербурга. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ ФОРМА 9 ≠ АРХИВНАЯ ФОРМА 9 ⏬ Все знают про форму 9. Заказал, посмотрел, всё чисто. Но форм 9 две: обычная и архивная. И это разные документы. Обычная форма 9 показывает, кто зарегистрирован в квартире сейчас. Полной истории квартиры в ней нет. Архивная (расширенная) форма 9 показывает всех, кто был зарегистрирован в квартире за весь период, по которому сохранились записи. С датами регистрации, датами выписки и причиной выписки. Именно в архивной вы увидите: ➡️ отказника от приватизации, который выписался, но сохранил право жить в квартире ➡️ человека, выписанного в места лишения свободы ➡️ выписанного в связи с призывом в армию ➡️ ребёнка, выписанного в интернат Этих людей нет в ЕГРН. В обычной форме 9 их, как правило, тоже нет. Она показывает текущих жильцов и не даёт полной истории. А право проживания в квартире у них бессрочное, и оно сохраняется после продажи. Сравните, что даёт одна справка и что даёт другая. Разница очевидна. Архивную форму 9 может получить только собственник или зарегистрированный жилец. Поэтому просите продавца заказать её до сделки. Делается она дольше обычной. Уж если выбирать только одну самую важную справку при покупке вторички, я выбираю архивную форму 9. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ Вот обещанная история про развод ⏬ Всё решает то, как вы выделили доли. Вариант 1. Поделили поровну (по 1/4 каждому). При разводе у матери остаётся её 1/4 плюс доли двоих детей, ещё 2/4. Итого мать с детьми это 3/4 квартиры. Второму супругу остаётся только его 1/4. Для матери, оставшейся с детьми, это гораздо выгоднее, чем для второго супруга. Вариант 2. Поделили не поровну (детям маленькие доли по маткапу). Детям выделили по 1/40, всё остальное осталось родителям и делится пополам. При разводе каждый супруг забирает свою половину. То есть второй супруг заберёт почти половину квартиры, а не 1/4. Разница огромная. В первом случае второй супруг остаётся с четвертью, во втором с половиной. Кому какой вариант выгоднее, решайте сами. И заранее. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ Предложение действует до 1 октября ⏬ В ролике квартира в одном из жилых комплексов Петербурга. На первый взнос за двухкомнатную хватает материнского капитала на одного ребёнка. А процент по семейной ипотеке здесь не 6%, а 3,5% на весь срок. Ставьте цифру 46 в комментариях, расскажу подробнее. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость

⏬ Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки ⏬ С 1 октября они заработают для всех новых договоров. Главное: единых 6% больше не будет. Теперь процент и сумма зависят от того, сколько у вас детей и где вы живёте. Чем меньше детей, тем выше процент. Хуже всего семьям с одним-двумя детьми: именно для них условия ухудшаются сильнее всего. В Петербурге с одним ребёнком процент вырастает с 6% до 12%, а платёж ровно вдвое. Успеть на прежних условиях можно ещё несколько дней. Напишите цифру 48 в комментариях, и я пришлю официальный документ Минфина со всеми условиями по числу детей и регионам. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость

⏬ Справка из ПНД не покажет главного ⏬ Перед покупкой квартиры многие просят у продавца справку из ПНД. Считается, что этого достаточно: справка есть, значит, риски закрыты. На деле этого мало. Справка показывает только одно: стоит ли человек на учёте сегодня. Если он стоял на учёте год назад, в справке об этом не будет ни слова. И она ничего не говорит о том, в каком состоянии продавец находится в момент подписания. Если хотите дополнительно себя обезопасить, пригласите врача-психиатра прямо на сделку к нотариусу. Он проведёт освидетельствование на месте и составит акт. Такой документ фиксирует состояние продавца в момент сделки и весит гораздо больше обычной справки. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ подробности ниже ⏬ Семейная ипотека это не всегда 6% на весь срок и первый взнос 20%. Условия бывают и другими. В ролике квартира в одном из жилых комплексов Петербурга. На первый взнос за двухкомнатную хватает материнского капитала на одного ребёнка. А процент по семейной ипотеке здесь не 6%, а 3,5% на весь срок. Ставьте цифру 45 в комментариях, расскажу подробнее. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость

⏬ Приёмка квартиры это не формальность ⏬ Подпишете акт не глядя, и все недочёты станут вашими: кривые стены, промёрзшие углы, перепутанные фаза и ноль. Застройщик исправлять не обязан, вы уже приняли квартиру как есть. Всем советую звать на приёмку специалистов, которые на этом собаку съели. Но если хотите сэкономить, напишите слово «приёмка» по кликабельным ссылкам в описании профиля, и я вышлю полный чек-лист того, что проверять в квартире. Как с отделкой, так и без неё. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

тут подробнее ⏬ Не всегда семейная ипотека это 6% на весь срок с 20-ти процентным первым взносом. Бывают и совсем другие условия. В ролике квартира в одном из жилых комплексов Петербурга. На первый взнос за двухкомнатную квартиру достаточно материнского капитала за одного ребенка. И семейная ипотека будет не под 6%, а под 3,5% на весь срок. Пишите по кликабельным ссылкам в описании профиля, расскажу подробнее. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость

⏬ Чуть подробнее ⏬ В Петербурге на Васильевском острове стартует новый жилой комплекс. Отличительная особенность в том, что есть несколько квартир, в которых нет соседей ни с одной стороны. Поскольку расположены они в «парящем мосту», соединяющем отдельно стоящие башни. Да и сам комплекс достаточно интересный. За буклетом с планировками пишите слово «залив» в комментариях. #сосновиковгрупп #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ Депозит — это не «страховка от того, что жилец съедет раньше» ⏬ Это обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ. Он покрывает только то, что прописано в договоре как его назначение: обычно это сохранность мебели, техники и отделки. Если по этим пунктам претензий нет, удерживать деньги не за что. «Упущенная выгода» к депозиту отношения не имеет. Это отдельный вид убытков (ст. 15 ГК РФ). Чтобы её взыскать, нужно доказать реальные потери и иметь основание в договоре или в законе. Если про упущенную выгоду в договоре ни слова, оставить депозит себе «за ранний выезд» нельзя. Это односторонний отказ от обязательства, а он запрещён (ст. 309, 310 ГК РФ). Досрочный выезд с соблюдением условий договора, то есть оплата вовремя и предупреждение в срок, это право жильца, а не нарушение. Само по себе оно не даёт собственнику повода удержать депозит. Шаблон договора найма могу скинуть. Напишите слово «шаблон» по кликабельным ссылкам в описании профиля, вышлю. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ Ребёнок может владеть квартирой дольше, чем живёт на свете ⏬ Звучит как ошибка. Но это закон. Разбираемся, откуда берётся срок владения долей, если в сделке участвовал материнский капитал. Когда семья гасит маткапиталом ипотеку, она обязана выделить доли всем: супругам и детям (ч. 4 ст. 10 ФЗ-256). И тут у людей ломается логика. Кажется, что срок владения долей ребёнка идёт с момента, когда долю выделили. Или с момента, когда использовали маткапитал. Нет. Срок владения детской доли считается с даты, когда родитель купил саму квартиру. Так прописано в п. 2 ст. 217.1 НК РФ. То есть если мама купила жильё до рождения ребёнка, его доля «появилась» ещё до того, как он появился на свет. Поэтому в примере с дочкой всё сходится. Жена купила квартиру раньше. Позже родилась дочь, в ипотеку вложили маткапитал, выделили доли. Срок владения долей дочери отсчитывается от покупки квартиры. Минимальный срок (3 или 5 лет, п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ) давно прошёл. Налога при продаже её доли нет. А что с супругом? Раньше это правило работало только для детских долей. Долю мужа или жены налоговая считала с даты выделения. И у второго родителя вылезал налог там, где у ребёнка его уже не было. С 2024 года это исправили. Федеральный закон № 259-ФЗ от 08.08.2024 распространил правило и на супругов. Теперь срок владения долей второго родителя тоже считается с даты покупки квартиры владельцем сертификата (или его супругом). Правило применяется к продажам начиная с 2024 года. Вывод простой. Если продаёте квартиру, купленную с маткапиталом, не соглашайтесь платить налог по доле супруга «с даты выделения». Считать нужно с даты покупки. Это ваши средства, и по закону они у вас остаются. #сосновиков #новостройки #ипотека #недвижимость #риэлтор

⏬ семейная ипотека это не 6% на весь срок ⏬ На момент выхода ролика все программы актуальны, все расчеты реальны. За подробностями пишите цифру 41 по кликабельным ссылкам в описании профиля. #сосновиков #ипотека #риэлтор #новостройки #недвижимость

⏬ Страховок по ипотеке может быть три ⏬ 1️⃣ На саму квартиру. Обязательная, без неё ипотеку не дадут. 2️⃣ Страховка титула. Защищает, если сделку оспорят и вы можете потерять право собственности. Добровольная. 3️⃣ На жизнь и здоровье. Тоже добровольная, но именно она может выручить сильнее всего. Если заёмщик получает инвалидность первой или второй группы, страховая закрывает весь остаток долга. Напрямую банку. Квартира остаётся, ипотеки больше нет. Но всё зависит от того, что написано в полисе. Несчастный случай и болезнь это не одно и то же. Да и несчастные случаи бывают разные. Скрыли что-то при оформлении, выплаты не будет. Поэтому полис надо читать до подписания, а не после. #сосновиков #риэлтор #ипотека #новостройки #недвижимость

⏬ В новостройке ошибиться сложно, а с участком земли легко ⏬ Квартира это готовый продукт. Застройщик проверен, документы типовые, средства лежат на эскроу. А покупая землю, вы берёте не стены, а право что-то на этой земле построить. И это право легко переоценить. Участок продают как ИЖС, а половину двора занимает охранная зона газопровода. Или границы не установлены, и с 1 марта 2025 такой участок вообще нельзя купить: Росреестр развернёт сделку прямо на регистрации. ПЗЗ, ГПЗУ, ЗОУИТ, вынос границ в натуру. Для большинства покупателей это просто набор букв. А каждая из них решает, встанет на участке дом или нет. Чтобы вы не выясняли это уже со сваями в земле, я собрал чек-лист из 26 пунктов: что проверяют по самой земле, по продавцу и по конкретной ситуации. Напишите слово участок в комментариях вышлю ссылку на этот чек-лист. #сосновиков #риэлтор #ипотека #новостройки #недвижимость

⏬ С ипотекой все очень просто ⏬ Идеальной суммы для досрочного платежа не существует. Точно так же как не существет идеального дня для внесения. Банк начисляет проценты ежедневно на остаток долга. Чем меньше этот долг, тем меньше процентов будет начислено. У вас есть свободных 1 000 рублей? Внесите ее. Вы уберете проценты, которые бы вам на эту тысячу начисляли 30 лет. У вас есть 10 000 или 100 000? Внесите их. Вы уменьшите переплату процентов на миллионы. Эффект от внесения досрочного платежа зависит от суммы ипотеки, процента по ней, размера платежа, того как давно ипотека платится, вносились ли до этого дополнительные платежи. При разных параметрах ипотеки эффект будет абсолютно разный. Идеальная сумма это та, которую вы можете сегодня внести. Нет смысла копить. Нет смысла чего-то ждать. Чем раньше вы что-то банку отдадите, тем меньше процентов вам начислят. Все это проверить можно в ипотечном калькуляторе. Попросите его в комментариях. Скину и его и инструкцию к нему. #сосновиков #ипотека #риэлтор #недвижимость #новостройки

⏬ тут чуть подробнее ⏬ Семейная ипотека и так самый выгодный способ покупки квартиры в новостройке. Потому что рыночные 20% даже рядом не стоят с 6% по семейной. Но временами можно даже в семейную найти выгоднее, чем обычно. Например, 0,01% на первые два года. При этом нет удорожаний, комиссий, дорогих страховок. Просто 0,01% на первые 2 года. Потом 6%. Домов таких достаточно много. Больше десятка. Практически в каждом районе Петербурга есть такой комплекс. Можно и в сданном доме так купить. Уже с отделкой. За подробностями пишите по кликабельным ссылкам в описании профиля. #сосновиков #риэлтор #новостройки #недвижимость #ипотека