Фондовый рынок или недвижимость: 10 лет опыта и стоит ли ждать 30% годовых
Александр Ашрафулин — инвестор с более чем десятилетним опытом в коммерческой недвижимости и фондовом рынке. Строил Пятерочки в регионах, перешёл в московский рынок и нашёл доходность 30% годовых. Путь от инженера-энергетика через загородную недвижимость и строительство под сетевиков — к стратегии редевелопмента в Москве. Честный разговор о рисках, ошибках покупателей и том, как работает диверсификация между фондовым рынком и недвижимостью. 00:00 - Знакомство с гостем 03:29 - Загородная недвижимость 06:14 - Переход в коммерцию 09:13 - Предложение от Пятерочки 11:16 - Первый объект с сетевиком 13:28 - Стоимость строительства 16:00 - Регионы и доходность 20:57 - Переезд в Москву 21:50 - Фондовый рынок vs недвижимость 28:29 - Баланс портфеля 60/40 31:29 - Глубинное бурение в инвестициях 40:18 - Кому подходит фондовый рынок 47:07 - Стратегия в Москве сейчас 48:58 - Доходность 30% годовых 54:34 - Подвалы и кладовки 59:07 - Ошибки инвесторов 1:01:25 - Будущее рынка коммерции 1:04:54 - Возражения по кладовкам 1:12:53 - Блиц-вопросы 1:14:36 - Что делать с 1 000 000 ₽ Строительство под сетевиков. С 2014 по 2020 год Александр строил коробки под Пятерочку и Магнит в Подмосковье и регионах. Первый объект стоил 16 000 ₽ за метр, заработал в три зада больше за три года. Но доходность падала: сети давили ставки, рынок насыщался, появлялись местные конкуренты. Фондовый рынок как параллельный инструмент. Акции и облигации Александр использовал как высоколиквидную копилку рядом с недвижимостью. В кризис уходил в длинные облигации под 20%+. Идеальный баланс по его опыту — 60% недвижимость, 40% фондовый рынок. Работает сложный процент реинвестирования. Стратегия в Москве сейчас. Покупка объектов до 1000 кв. м ниже рынка через торги и банкротства, редевелопмент, деление на лоты до 30 млн рублей, перепродажа с доходностью 30% годовых. Предпочтительны управляемые частные арендаторы, не крупные сети. Кладовки как инвестиция. Высокая доходность при стратегии "купи и держи", но рынок покупателей недооценивает формат. Возражения: что хранят арендаторы, недовольство жильцов, ответственность при ЧП — Максим разбирает каждое на практике: верификация, кинологи, камеры, пожарные нормы. Реальная доходность с учётом инфляции. На горизонте 25 лет все инструменты выравниваются. Коммерческая недвижимость растёт вместе с ростом бизнеса арендатора. Депозит 15% при инфляции 15% дает реально 0%. Александр Ашрафулин — инвестор в коммерческую недвижимость. Более 10 лет строил объекты под федеральные сети в Московской области и регионах. С 2020 года фокус на московском рынке: покупка недооценённых объектов, редевелопмент, перепродажа. Если интервью оказалось полезным, поставьте лайк — это помогает алгоритму YouTube продвигать канал, и мы снимаем больше таких разговоров. Подпишитесь, чтобы не пропустить следующий выпуск. Telegram-канал Максим Иванов Доходная недвижимость — разборы объектов, антикейсы и честная аналитика без успешного успеха: ссылка в шапке профиля. #инвестиции #недвижимость #коммерческаянедвижимость #фондовыйрынок #доходность #пассивныйдоход #инвестор Без компетенций нет дохода. Первый объект — это не точка входа, это точка старта изучения.
Александр Ашрафулин — инвестор с более чем десятилетним опытом в коммерческой недвижимости и фондовом рынке. Строил Пятерочки в регионах, перешёл в московский рынок и нашёл доходность 30% годовых. Путь от инженера-энергетика через загородную недвижимость и строительство под сетевиков — к стратегии редевелопмента в Москве. Честный разговор о рисках, ошибках покупателей и том, как работает диверсификация между фондовым рынком и недвижимостью. 00:00 - Знакомство с гостем 03:29 - Загородная недвижимость 06:14 - Переход в коммерцию 09:13 - Предложение от Пятерочки 11:16 - Первый объект с сетевиком 13:28 - Стоимость строительства 16:00 - Регионы и доходность 20:57 - Переезд в Москву 21:50 - Фондовый рынок vs недвижимость 28:29 - Баланс портфеля 60/40 31:29 - Глубинное бурение в инвестициях 40:18 - Кому подходит фондовый рынок 47:07 - Стратегия в Москве сейчас 48:58 - Доходность 30% годовых 54:34 - Подвалы и кладовки 59:07 - Ошибки инвесторов 1:01:25 - Будущее рынка коммерции 1:04:54 - Возражения по кладовкам 1:12:53 - Блиц-вопросы 1:14:36 - Что делать с 1 000 000 ₽ Строительство под сетевиков. С 2014 по 2020 год Александр строил коробки под Пятерочку и Магнит в Подмосковье и регионах. Первый объект стоил 16 000 ₽ за метр, заработал в три зада больше за три года. Но доходность падала: сети давили ставки, рынок насыщался, появлялись местные конкуренты. Фондовый рынок как параллельный инструмент. Акции и облигации Александр использовал как высоколиквидную копилку рядом с недвижимостью. В кризис уходил в длинные облигации под 20%+. Идеальный баланс по его опыту — 60% недвижимость, 40% фондовый рынок. Работает сложный процент реинвестирования. Стратегия в Москве сейчас. Покупка объектов до 1000 кв. м ниже рынка через торги и банкротства, редевелопмент, деление на лоты до 30 млн рублей, перепродажа с доходностью 30% годовых. Предпочтительны управляемые частные арендаторы, не крупные сети. Кладовки как инвестиция. Высокая доходность при стратегии "купи и держи", но рынок покупателей недооценивает формат. Возражения: что хранят арендаторы, недовольство жильцов, ответственность при ЧП — Максим разбирает каждое на практике: верификация, кинологи, камеры, пожарные нормы. Реальная доходность с учётом инфляции. На горизонте 25 лет все инструменты выравниваются. Коммерческая недвижимость растёт вместе с ростом бизнеса арендатора. Депозит 15% при инфляции 15% дает реально 0%. Александр Ашрафулин — инвестор в коммерческую недвижимость. Более 10 лет строил объекты под федеральные сети в Московской области и регионах. С 2020 года фокус на московском рынке: покупка недооценённых объектов, редевелопмент, перепродажа. Если интервью оказалось полезным, поставьте лайк — это помогает алгоритму YouTube продвигать канал, и мы снимаем больше таких разговоров. Подпишитесь, чтобы не пропустить следующий выпуск. Telegram-канал Максим Иванов Доходная недвижимость — разборы объектов, антикейсы и честная аналитика без успешного успеха: ссылка в шапке профиля. #инвестиции #недвижимость #коммерческаянедвижимость #фондовыйрынок #доходность #пассивныйдоход #инвестор Без компетенций нет дохода. Первый объект — это не точка входа, это точка старта изучения.