От веб-студии до 15 апарт-отелей. Почему бизнес в недвижимости в разы эффективнее.

Кирилл Кудинов начинал с веб-дизайна и интернет-агентства, а затем вложил два миллиона рублей в первую коммунальную квартиру. На момент съёмки его команда управляла 15 апарт-отелями на 770 номеров и строила ещё три объекта. Максим Иванов и Кирилл говорят о первых сделках, расселении коммуналок, переходе из жилого фонда в коммерческие здания, работе управляющей компании и рисках больших проектов. Отдельная часть разговора — реальная доходность апартаментов, амортизация, перепродажа и выбор управляющей компании. 00:00 — Главные эпизоды разговора 01:00 — Кирилл Кудинов: детство, колледж и путь в IT 08:01 — Первые сайты и работа веб-дизайнером 11:06 — Когда появилась идея своего бизнеса 15:54 — Продажи, холодные звонки и уверенность в общении 20:17 — Как появилось первое агентство 25:56 — Партнёры уходят, долги остаются 28:52 — Поддержка семьи в сложный период 30:43 — Рост компании и первые ощутимые деньги 33:20 — Как тренинг LifeSpring повлиял на решения 38:30 — Кризис 2008 года и Astra Media Group 41:47 — Почему Кирилл ушёл из IT в недвижимость 48:05 — Первая удачная сделка с квартирой 50:05 — Два миллиона рублей и поиск инвестиционной модели 53:18 — Почему выбор пал на коммуналки 56:25 — От долгосрочной аренды к посуточной 01:07:30 — Партнёрство и первые сделки с инвесторами 01:11:39 — Какой продукт предлагали инвесторам 01:17:21 — На чём зарабатывали строители и управляющая компания 01:23:55 — Расселение коммуналок и 200 номеров в управлении 01:25:16 — Запрет гостиничных услуг в жилом фонде 01:30:52 — Переход к нежилым помещениям 01:34:30 — Первый апарт-отель в бизнес-центре 01:39:49 — Стройка, пожар и экономика первого объекта 01:44:22 — Загрузка номеров и работа в низкий сезон 01:49:16 — Чем апарт-отель отличается от отеля 01:51:10 — Обещанная и фактическая доходность 02:04:52 — Как выбирать апарт-отель для покупки 02:17:25 — Перепродажа, капитализация и амортизация 02:22:37 — Что будет, если собственник откажется от управления 02:26:54 — Другие стратегии: новостройки, флиппинг и коммерция 02:31:36 — Собственное мебельное производство 02:34:28 — Коворкинги и офисы как арендный бизнес 02:39:34 — Личные расходы, семья и мотивация расти 02:48:28 — Кладовки и аренда торговых помещений 02:50:15 — Покупка недвижимости за рубежом 02:52:54 — Зачем пробовать новые модели недвижимости 02:55:28 — 15 отелей и 770 номеров в управлении 02:56:19 — Пандемия: сокращение команды и смена модели аренды 03:00:59 — Как собрали 40 млн ₽ за две недели 03:05:01 — Сделка с готовым отелем на Лиговском 03:13:10 — Месяц неопределённости перед сделкой 03:17:03 — Почему передали часть объектов другой УК 03:19:20 — Четыре года стройки отеля на 16 тыс. м² 03:28:20 — Общий бюджет проекта около 2,2 млрд ₽ 03:30:02 — 201 номер, бизнес-центр и концепция bleisure 03:32:24 — Книги, инвестиции и блиц с Кириллом Двенадцать лет в интернет-бизнесе дали Кириллу опыт в продажах, управлении командой и запуске продуктов, но не создали активов, которые работали бы без его постоянного участия. Именно это он называет одной из причин перехода в недвижимость. Первая модель строилась на покупке недооценённой большой квартиры, разделении её на малые юниты и сдаче в аренду. Рост до 200 номеров остановило изменение законодательства: гостиничные услуги в жилом фонде запретили, и команда перешла к нежилым зданиям. Апарт-отель нельзя оценивать только по проценту в рекламном расчёте. На результат влияют локация, инфраструктура, загрузка в низкий сезон, комиссия УК, расходы на обновление номеров и способность управляющей компании показать фактические данные по другим объектам. Большие объекты показывают цену масштаба. Во время пандемии штат управляющей компании сократился с 40 до пяти человек, а инвесторы начали отказываться от оплаченных лотов. В другом проекте до сделки не хватало 40 млн ₽, и команда собрала их за две недели как краткосрочный заём без залога. Проект на 16 тыс. м² вместо плановых восемнадцати месяцев строился около четырёх лет. Кирилл оценивает общий бюджет примерно в 2,2 млрд ₽: покупка здания, реконструкция и создание отеля на 201 номер с офисами и коммерцией. Максим Иванов — основатель бренда «М2коммерц» и эксперт по доходной недвижимости. Он ведёт разговор и проверяет модели с позиции частного инвестора. Кирилл Кудинов — основатель инвестиционно-строительной компании InREIT, управляющей компании PortPM и сети апарт-отелей Port Comfort. Он занимается редевелопментом и управлением апарт-отелями. Цифры по сделкам, доходности, загрузке, бюджетам и срокам передают слова Кирилла на момент съёмки. Перед сделкой проверьте текущие финансовые показатели, права на объект, договор управления, полную смету и сценарий выхода. Видео не заменяет индивидуальную инвестиционную, налоговую или юридическую консультацию. В разговоре звучит ненормативная лексика. Больше разборов недвижимости — в Telegram-канале Максима Иванова: https://t.me/ivanovmaksim_estate #апартотели #редевелопмент #недвижимость #инвестиции #отельныйбизнес