«Агенты новостроек — это преступники»: Как инвесторы теряют миллионы на недвижимости
Коммерческая недвижимость СПб без иллюзий: где инвестор теряет 30% капитала, почему 40% помещений в новостройках стоят пустыми и как выбрать объект, который кормит десятилетиями. Михаил Боровлянский, специалист по коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, честно разбирает рынок: откаты агентов, переоцененные объекты от застройщиков, реальные цифры доходности и то, почему жилая квартира за 25 млн приносит в три раза меньше коммерции за те же деньги. 00:00 - О чём подкаст 01:01 - Кто в гостях 01:21 - Где теряют деньги 04:02 - Пустые помещения новостроек 06:02 - Не верю в арендаторов 08:05 - Магазины без сотрудников 11:05 - Экономика 14:34 - Путь из Омска 16:52 - Агенты новостроек 20:36 - Зачем Telegram-канал 27:13 - Как пришёл в недвижимость 34:19 - Как идёт подбор 38:16 - Что такое классный объект 41:39 - Трафик, плотность, машины 48:26 - Формула портфеля 57:10 - Почему квартира убыточна 1:00:33 - Главные ошибки инвестора 1:04:50 - Прогноз цен и кризис 1:10:00 - Свои объекты эксперта 1:17:13 - Коллективные инвестиции Где инвестор теряет деньги. Недвижимость прощает ошибки и не даёт потерять капитал, но агенты на откатах натягивают людей на объекты на 30-40% дороже реальной цены. Главный риск не в самой недвижимости, а в переплате на входе. Почему помещения стоят пустыми. До 40% коммерции в новых ЖК пустует не из-за рынка, а потому что куплено дорого. Окупаемость 10 лет превращается в 13, когда объект три года стоит без арендатора. Жилая против коммерческой. Квартира за 25 млн с ремонтом даёт около 57 тыс рублей в месяц после амортизации. Коммерческий объект за те же 25 млн приносит до 200 тыс рублей. Поэтому жилую под сдачу Михаил считает убыточной. Как выбрать объект. Не локация ради слова, а расчёт: трафик от 300 человек в час не в пике, плотность населения, кошельки в радиусе пешей доступности, видимость вывески, состав жильцов и машин во дворе. Объект важнее арендатора. Главные ошибки. Не слушать друзей с устаревшим опытом, не работать с бесплатными агентами на откатах, не покупать готовый арендный бизнес с завышенной ставкой без плана Б, не лезть в сомнительные инвестпроекты от застройщика. Сколько нужно денег. До 5 млн в недвижимость не заходить вообще, до полумиллиона держать подушку, нормальный объект от 15 млн. Формула капитала: 50% торговая недвижимость, 30% валюта или валютные облигации, 20% фондовый рынок. Михаил Боровлянский приехал в Петербург из Сибири 15 лет назад, прошёл путь от агента до управляющего партнёра и ушёл в подбор коммерческих объектов под ключ. Работает только с коммерцией, без откатов от застройщиков, берёт оплату исключительно с заказчика. Консультация начинается не с объектов, а с финансовой и налоговой стратегии клиента. Если разбор был полезен, поставьте лайк и подпишитесь, чтобы не пропускать новые выпуски о доходной недвижимости. Напишите в комментариях, согласны ли вы с Михаилом по поводу агентов новостроек. Telegram-канал «Максим Иванов | Доходная недвижимость» в описании и закреплённом комментарии: честные разборы объектов, антикейсы и реальные цифры доходности без успешного успеха. #недвижимость #инвестиции #СПб #доходность #коммерция #аренда #подкаст Недвижимость прощает ошибки. Не прощает только переплату на входе.
Коммерческая недвижимость СПб без иллюзий: где инвестор теряет 30% капитала, почему 40% помещений в новостройках стоят пустыми и как выбрать объект, который кормит десятилетиями. Михаил Боровлянский, специалист по коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, честно разбирает рынок: откаты агентов, переоцененные объекты от застройщиков, реальные цифры доходности и то, почему жилая квартира за 25 млн приносит в три раза меньше коммерции за те же деньги. 00:00 - О чём подкаст 01:01 - Кто в гостях 01:21 - Где теряют деньги 04:02 - Пустые помещения новостроек 06:02 - Не верю в арендаторов 08:05 - Магазины без сотрудников 11:05 - Экономика 14:34 - Путь из Омска 16:52 - Агенты новостроек 20:36 - Зачем Telegram-канал 27:13 - Как пришёл в недвижимость 34:19 - Как идёт подбор 38:16 - Что такое классный объект 41:39 - Трафик, плотность, машины 48:26 - Формула портфеля 57:10 - Почему квартира убыточна 1:00:33 - Главные ошибки инвестора 1:04:50 - Прогноз цен и кризис 1:10:00 - Свои объекты эксперта 1:17:13 - Коллективные инвестиции Где инвестор теряет деньги. Недвижимость прощает ошибки и не даёт потерять капитал, но агенты на откатах натягивают людей на объекты на 30-40% дороже реальной цены. Главный риск не в самой недвижимости, а в переплате на входе. Почему помещения стоят пустыми. До 40% коммерции в новых ЖК пустует не из-за рынка, а потому что куплено дорого. Окупаемость 10 лет превращается в 13, когда объект три года стоит без арендатора. Жилая против коммерческой. Квартира за 25 млн с ремонтом даёт около 57 тыс рублей в месяц после амортизации. Коммерческий объект за те же 25 млн приносит до 200 тыс рублей. Поэтому жилую под сдачу Михаил считает убыточной. Как выбрать объект. Не локация ради слова, а расчёт: трафик от 300 человек в час не в пике, плотность населения, кошельки в радиусе пешей доступности, видимость вывески, состав жильцов и машин во дворе. Объект важнее арендатора. Главные ошибки. Не слушать друзей с устаревшим опытом, не работать с бесплатными агентами на откатах, не покупать готовый арендный бизнес с завышенной ставкой без плана Б, не лезть в сомнительные инвестпроекты от застройщика. Сколько нужно денег. До 5 млн в недвижимость не заходить вообще, до полумиллиона держать подушку, нормальный объект от 15 млн. Формула капитала: 50% торговая недвижимость, 30% валюта или валютные облигации, 20% фондовый рынок. Михаил Боровлянский приехал в Петербург из Сибири 15 лет назад, прошёл путь от агента до управляющего партнёра и ушёл в подбор коммерческих объектов под ключ. Работает только с коммерцией, без откатов от застройщиков, берёт оплату исключительно с заказчика. Консультация начинается не с объектов, а с финансовой и налоговой стратегии клиента. Если разбор был полезен, поставьте лайк и подпишитесь, чтобы не пропускать новые выпуски о доходной недвижимости. Напишите в комментариях, согласны ли вы с Михаилом по поводу агентов новостроек. Telegram-канал «Максим Иванов | Доходная недвижимость» в описании и закреплённом комментарии: честные разборы объектов, антикейсы и реальные цифры доходности без успешного успеха. #недвижимость #инвестиции #СПб #доходность #коммерция #аренда #подкаст Недвижимость прощает ошибки. Не прощает только переплату на входе.