Я сдаю недвижку уже 8 лет и постоянно анализирую, сколько я зарабатываю относительно стоимости моих объектов.
И, к сожалению, за последние пару лет эта сумма уменьшается постоянно, а инфляция на месте не стоит.
В том году я продала три своих объекта недвижимости, три апартамента, которые достигли своей максимальной стоимости, и переложила их в другие активы, но именно для того, чтобы мой капитал продолжал расти.
Если вы тоже сдаете свои квартиры в аренду и понимаете, что недо зарабатываете
✅ 19 февраля, в 19.00, я приглашаю вас на свой открытый эфир
На эфире я разберу, что делать, когда аренда больше не приносит вам хорошего дохода. Куда двигаться в недвижимости и как правильно работать с арендой, чтобы это было эффективно и выгодно.
⚡️ Регистрация на эфир по ссылке https://school.oksanasaygili.com/veb44?utm_source=rutube
Причем важно не количество метров, а то, где находятся твои активы.
Исследование на базе РМЭЗ ВШЭ за 2000–2023 годы, опубликованное в 2025 году, показывает, что площадь жилья за последние двадцать лет выросла почти у всех, а вот реальное богатство сформировалось только у тех семей, чья недвижимость росла в цене, а не просто увеличивалась в метрах.
Как бы страшно это не звучало, но сейчас не высокие доходы могут продвинуть вас выше, а именно то, сколько недвижимости вы купили на свои доходы
Много зарабатывать научились многие, а вот зафиксировать это в твердых активах - не все, ведь с ростом дохода растет и уровень трат, и не все готовы обуздать свои желания и умерить расходы
Я же делала наоборот: все свободные деньги мы с мужем вкладывали в ипотеки и ремонты, хотя свободных денег как раз было немного
Было трудно первые 5 лет, потом ипотеки уже себя окупали, а аренда приносила доход, и мы - самое главное - стали СОБСТВЕННИКАМИ
За 12 лет мы взяли 12 ипотек и несколько рассрочек, купили 15 квартир в 4 странах мира, и сейчас получаем пассивный доход и продолжаем растить капитал дальше.
Подписывайся на меня https://rutube.ru/channel/38921084/
Нет, ребят, нормально это заключить брачный договор и делать все в легальном поле. А вот тайно покупать квартирки и клепать их на маму - это зашквар. Все кто так делают, особенно мужчины, крайне недалекие и нечестные люди. Ну не женись ты тогда, если не можешь играть по правилам.
когда хотелось одного, но из-за ложных представлений о рынке Москвы упускается время и уходят возможности
Недвижимость в Москве постоянно дорожает, поэтому надо вовремя заходить в этот рынок
Мы работаем со всеми сегментами московской недвижимости: квартиры, апартаменты, коммерция, офисы, недвижимость с торгов и земля
Мы знаем, что и где можно купить прямо сейчас максимально выгодно недвижимость в Москве как на вторичном, так и на первичном рынке
Пишите «хочу» в комментариях я с вами свяжусь обсудить ваши задачи в недвижимости
Я свои вообще не гашу, они взяты от 1% до 13.4%. Обычно я или сдаю квартиру и плачу этими деньгами платеж, или же через некоторое время перепродаю квартиру прямо с ипотекой. Если у вас ипотека на пассив - квартиру для себя, ее выгоднее как раз-таки гасить досрочно!
Давайте посчитаем ⬇️
Квартира за 10 млн.
2 млн — первый взнос.
8 млн — ипотека под 10% на 30 лет.
Платёж — около 70 200 ₽ в месяц
За 30 лет вы отдадите банку 25,2 млн ₽
Переплата — 17,2 млн ₽
Не обязательно гасить ипотеку крупными суммами.
Самая сильная стратегия — небольшие регулярные досрочки.
Если добавлять всего 20 000 ₽ каждый месяц
и уменьшать срок:
— кредит закроется примерно за 15 лет 8 месяцев
— экономия на процентах около 8,3 млн ₽
— минус 14 лет обязательств
Если вносить ту же сумму раз в год — эффект хуже.
Потому что проценты начисляются ежедневно.
Чем раньше деньги уменьшают тело кредита, тем больше экономия.
И ещё деталь: самый выгодный день для досрочки — сразу после списания ежемесячного платежа
Тогда проценты начинают начисляться уже на меньший остаток.
Ипотека — это математика дисциплины.
Вот вы говорите у людей денег нет. Ну не знаю, я постоянно езжу с таксистами-рантье, у которых по несколько квартир. Со звуком смотрите, там рассказываю что делать, если застройщик задержал сдачу дома вам 👌
Именно там я себе и купила квартиру.
Без удорожания и с адекватными платежами, плюс хороший задел для роста стоимости. Но там нужно быть внимательными с выбором этажа и вида.
Для первого взноса нужно от 6 млн рублей.
И если коротко — правила стали строже, а ошибки теперь стоят денег.
Разберём по сути, что важно учитывать ⬇️
✅1 ребёнок = 1 семейная ипотека
Теперь это не «на семью», а буквально по детям.
При этом ребёнок должен быть зарегистрирован по тому же адресу, что и родитель-заёмщик.
Подтверждение — только свежими документами: выписка из домовой книги, ЕЖД или адресная справка.
✅Брак — под особым контролем
Штампа в паспорте больше недостаточно.
Банк требует подтверждающие документы в любом сценарии:
— брак зарегистрирован
— брак расторгнут
— брака нет вообще
Без них сделка просто не пройдёт проверку.
✅Супруги — обязательные созаёмщики
Исключить супруга из сделки теперь нельзя ни брачным договором, ни нотариальным согласием.
Исключения — редкие: иностранное гражданство или военная ипотека.
Важно: если скрыть брак, ставка автоматически вырастет — до ключевой ставки ЦБ + надбавка. Это прямо фиксируется в договоре.
Теперь про реальные ситуации⬇️
Пример 1⬇️
У супругов не было льготных ипотек.
После 01.02.2026 — оба автоматически созаёмщики.
Пример 2⬇️
У одного из супругов была льготная ипотека, оформленная до 23.12.2023.
Семейная ипотека возможна, но супруг всё равно включается в договор.
Пример 3⬇️
Льготная ипотека оформлена после 23.12.2023.
Новая семейная ипотека возможна только если:
— родился ещё один ребёнок
— старая ипотека полностью погашена
— супруг включён в сделку
Главное, что нужно понять:
Семейная ипотека больше не «просто льгота».
Это инструмент с жёсткими условиями, где важны регистрация, прошлые кредиты, статус брака и даже формулировки в документах.
Если ошибиться — можно потерять ставку, время и объект.
Планирую сдавать в аренду от 120.000 в месяц. Как думаете, получится?
За последний год две мои еще строящиеся квартиры подорожали тут в цене на 16 млн совокупно, и подорожают еще
Я обязательно сделаю себе и детям московскую прописку, но постоянно жить в столице точно не для меня
Сейчас мы живем на две страны - Турция и Россия, и в России я выбираю Питер ❤️
Недвижимость у моей семьи есть в 4 странах, и это очень удобно, когда ты можешь спокойно выбирать, где конкретно ты сейчас хочешь жить
Сейчас мы выбираем спокойную жизнь без пробок и суеты в квартире 150 метров со своим садом и туями прямо в окна. Детей возит в школу автобус, мужу до работы 15 минут, а я работаю из дома, много гуляю и пешком хожу на теннис. Если становится скучно мы все вместе куда-то улетаем
Возможно, когда дети подрастут, мы изменим наш образ жизни и выберем Москву, но сейчас хочется спокойной жизни без пробок, с солнцем, зеленью и… капиталом.
Ведь если жить можно не в Москве, то иметь недвижимость в столице нужно обязательно 😉
Кстати, в ноябре 2025 года я купила квартиру в доме премиум класса в Москве на Павелецкой в очень интересную рассрочку:
Первый взнос 30% и 150.000 рублей каждый месяц + промежуточные платежи каждый год
Сейчас снова доступна эта рассрочка, и мы можем быть с вами соседями
Это хороший проект для роста цены: я ожидаю минимум 30% за период стройки
Не повторяйте без помощи экспертов по недвижимости, а то результат может быть печальным.
Кстати, в Москве я инвестирую еще в коммерческую/складскую и офисную недвижимость
Но тогда вы всегда будете ограничены своими возможностями.
Я за то, чтобы копить деньги, но и пользоваться всеми доступными инструментами: ипотеки и рассрочки.
Да, сейчас ипотека по рыночной ставке недоступна, но вместо нее есть и рассрочки, и траншевые ипотеки, и субсидированные ипотеки, которые тоже помогают зайти в рынок недвижимости с минимальными вложениями: с ПВ от 15% и низкими платежами на 2-3 года. А потом можно перейти уже на рыночную ставку.
Мы с мужем ничего умнее не придумали, как 12 лет назад начали брать ипотеки. Копили свободные деньги, вкладывали в первые взносы, потом копили на ремонт и сдавали квартиры в аренду. Так они гасили свою ипотеку.
Но о пассивном доходе речи не шло, ведь свободных денег после выплаты ипотечных платежей не оставалось. И тогда, вопреки логике большинства, мы покупали еще квартиры и еще…
Не буду вас утомлять, затея оказалось сложной, но прибыльной, сейчас у нас 15 квартир, и всего было 12 ипотек и еще несколько рассрочек.
Шли годы, и недвижимость в ипотеке дорожала. Мы покупали за 4 млн, продавали за 9, покупали за 11, продавали за 25.
Так постепенно у нас появилось и несколько выкупленных в рассрочку и ипотеку объектов недвижимости уже без обременений. И ура, наконец-то появился пассивный доhод в 200.000 рублей
Но! Уже прошло немало времени и этой суммы нам не хватало на расходы семьи, поэтому мы решили и дальше растить свой капитал в недвижимости, и не фокусироваться только на аренде.
Да, это приятно - получать сумму с 5 нолями каждый месяц от аренды своих квартир, но сейчас нам нужна сумма сильно больше :)
Если хочешь больше узнать о моем пути в недвижимости - и о том как тебе тоже сейчас сделать результат - подписывайся.
А какой пассивный доhод нужен тебе для счастья?
Или на недвижимость у них вечно «нет денег», а на Турцию «все включено» есть?
Мне дорогие путешествия оплачивает моя недвижимость- и вот как это работает ⬇️
Я создаю капитал в недвижимости для своей семьи из доходной недвижимости. Это значит, что я покупаю недвижимость в рассрочки и ипотеки, сдаю их в аренду и перепродаю.
Летом моя недвижимость сдается в Санкт-Петербурге посуточно и приносит хороший доход. И уже на него я езжу с семьей по дорогим отелям.
1. Апартаменты. Любые без консультации с налоговым экспертом
2. У тех застройщиков, кто стабильно задерживает на год и на два ключи.
3. Доли, не выделенные в отдельное помещение - не гонитесь за низкой ценой! Проблем может быть много.
4. Квартиры с несогласованной и в принципе несогласуемой перепланировкой.
5. Любую недвижимость на юге - без четкого понимания зачем вы это делаете. Да да, и Сочи туда же.
6. Квартиры с рассрочками и завышенной стоимостью - без четкого понимания, как вы рассрочку эту выплачивать будете: ипотека или гасить полностью. На перепродажу не рассчитывайте!
7. Неликвидные квартиры в проектах, где дают ипотеку без первого взноса - большинство из таких проектов не стоят вашего внимания.
1. То, что нужно делать ремонты и готовить квартиру к аренде. Страшные квартиры без нормальных фоток никто не снимает, ну или только за копейки
2. Бесят соседи, которые стабильно начинают делать ремонты в квартирах, как только заедут мои арендаторы
3. Необходимость делать временные регистрации и документы жильцам. Не сложно, но бесит периодически
4. Смски «заплатите за электроэнергию», но не уточняется по какому адресу:) у меня же все время 8-10 квартир сдается, откуда ж я знаю о какой именно речь 🙈
5. То, что жильцы съезжают всегда в низкий сезон - перед Новым годом или в феврале - когда снова квартиру сдать дорого и трудно
6. Что каждый раз после долгосрочной арены нужно делать хотя бы мини ремонт
Но плюсов все равно больше:
1. Ежемесячные поступления денег, а я этими деньгами оплачиваю аренду в этих квартирах
2. Рост цены аренды за последние 3 года
3. Возможность выбирать кому ты хочешь сдавать
А вы какие плюсы и минусы видите в аренде? Поделитесь ⬇️